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物权法》对土地征收和房屋拆迁方面影响

2017年9月1日  深圳拆迁补偿纠纷律师   http://www.cqbclsgch.com/

    物权法》对土地征收和房屋拆迁方面影响
    建设部政策研究中心课题组撰转自:安徽省建设厅房地产领域是涉及到物权的重要领域。《物权法》是保障房地产市场健康运行的重要法律基础,使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据。随着《物权法》的实施,房地产领域的相关制度规定需要适应《物权法》的要求,及时进行调整。
    一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响
    1.将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位,有助于实现房地产领域对私有财产的保护。
    《物权法》的立法精神在于对国家、集体和私人的物权给予平等保护。个人财产体现的是个人利益,公共财产体现的是公共利益,私人财产与公共财产是同等保护的,则公共物权利益与个人物权利益也就同等重要,认为公共物权利益高于个人物权利益的看法有违《物权法》的立法精神。房地产领域是涉及到物权的重要的领域,在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出,侵害了私有财产的利益。因此,《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。
    2.明确界定房地产的权属关系,有助于定纷止争。
    《物权法》是规范财产关系的民事基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系,包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权。《物权法》对于市场经济起着一个基础法律的作用,《物权法》对土地房屋的权属关系进行明确界定,房地产市场就能够在明确清晰的物权基础上运行。例如,由于越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发,明确规定业主对建筑物内的专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》的相关规定,使得房屋权属关系的界定有了明确的依据,有助于定纷止争。
    3.从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用。
    《物权法》通过界定“私权”来限制“公权”的滥用。我国长期以来的计划经济体制和重公产、轻私产的观念,导致现有房地产领域的立法和工作思路主要突出国家的行政管理。今后不仅要有行政管理的思维,也要有民事权利的思维,需突破现有以行政管理为核心的理念,从行政管理转变到对公民私有财产的保护和促进利用上。
    2.土地征收和房屋拆迁方面
    首先,只有因公共利益的需要才可实行征收,非公共利益需要的拆迁由当事人平等协商。征收是国家基于社会公共利益的目的,以行政权强制取得集体、单位和个人的财产所有权并给予合理的补偿。《物权法》规定,因公共利益需要,按照法律规定的权限和程序,国家(政府)可以对单位或个人的房屋进行征收,在征收之后再进行拆迁。明确了征收的两个前提条件:一是公共利益的目的。二是按照法定权限和程序实施。而对于因非公共利益需要而进行的拆迁,则应以当事人平等协商的原则进行。
    其次,《物权法》涉及到集体土地上房屋的征收拆迁活动。《城市房屋拆迁管理条例》的法律关系范围限于国有土地的房屋(包括城市规划区内和规划区外),不涉及农村集体土地的房屋拆迁问题。从《物权法》看,调整的拆迁关系主要涉及征收房屋时的拆迁行为,既包括城市国有土地房屋的征收拆迁,也包括集体土地房屋的征收拆迁。因此,从城乡统筹、城乡房屋统一管理的角度出发,填补集体土地上房屋拆迁无法律规范的空白,有必要将《城市房屋拆迁管理条例》修订为《房屋拆迁管理条例》。
    第三,强调保障被征收人的居住权利。《物权法》规定,征收居民房屋的,还应当保障被征收人的居住条件。这一条是现有《城市房屋拆迁管理条例》中没有涉及的空白,应在房屋拆迁的有关法规中进一步明确具体的实施细则。